Landau hat sich gut entwickelt. Die Umnutzung ehemals militärischen Geländes in Gewerbe- und Wohngebiete hat der Stadt diese Chance gegeben. Aber trotz 2200 gebauter Häuser und Wohnungen seit 2015 sind Eigentumspreise und Mieten explodiert. Wohnen ist so zur größten sozialen Frage unserer Stadt geworden.
Aktuelle Situation
Landau wird attraktiver, die Nachfrage steigt, die Preise steigen, durch das Bauen wird das Angebot größer, die Preise steigen trotzdem. In dieser Spirale befinden wir uns gerade. Doppelhaushälften für 700.000 Euro und Kaltmieten für 12 Euro pro Quadratmeter sind normal geworden. Wer mehr als drei Schlafzimmer braucht, findet quasi gar nichts mehr. Ich will, dass unsere Stadt Platz hat für Menschen aller Einkommensgruppen und aller Familiengrößen. Dafür müssen wir einiges tun.
Was wir schon getan haben
Auch durch unsere damalige Arbeit als Oppositionspartei zwischen bis 2019 gibt es in Landau heute Quoten für den geförderten Mietwohnungsbau. Bundes- und Landesregierung fördern den Bau von Wohnraum, wenn dann für mindestens 15 Jahre eine Miete von maximal 7,40 Euro verlangt wird und die Wohnung an Menschen mit Wohnberechtigungsschein gehen. Die Quote liegt heute, wo die Stadt Einfluss nehmen kann, bei 33,3% der entstehenden Wohnfläche. Außerdem stieg die Stadt in den städtischen Wohnungsbau wieder ein, nachdem sie damit 1989 aufgehört hatte. Im Guldengewann wurden die ersten zehn Wohneinheiten gebaut, die nächsten 39 folgen in der Haardtstraße.
Geförderter Mietwohnungsbau
Die geförderten Mietwohnungen sind ein gutes, kurzfristiges Instrument. Sie können den Wohnungsmarkt entspannen helfen. Leider ist die Dauer der Mietpreisbindung so begrenzt, dass sie schon nach 15 Jahren wieder dem freien Markt zur Verfügung stehen. Die Gefahr (und gelebte Praxis vieler Investoren) ist es, dann Miet- als Eigentumswohnungen zu verkaufen, was wiederum die Preisspirale einer Stadt anheizt und Menschen verdrängt, die sich Wohneigentum nicht leisten können. Deshalb ist Wohnen die größte soziale Frage.
Konzepte der Nachbarn
Was wir brauchen, sind langfristige Ansätze. Landau hat knapp 270 städtische Wohnungen. In Speyer gibt es nicht nur weit mehr städtische Wohnungen, sondern auch noch genossenschaftliche und kirchliche Akteurinnen und Akteure, sodass dort 4000 günstige Mietwohnungen dauerhaft zur Verfügung stehen. An den Eigentumspreisen ändert das zwar nichts, aber für Mieterinnen und Mieter gibt es deutlich mehr Optionen. Die Durchschnittsmieten liegen bei unter 6 Euro pro Quadratmeter.
Deine Stadt als deine Vermieterin
Zwei Argumente halte ich für sehr überzeugend, wenn es um städtischen Wohnungsbau geht: Einerseits können so Marktlücken geschlossen, andererseits Diskriminierungen vermieden werden. Es werden relativ viele mittelgroße Wohnungen (oder große Wohnungen mit maximal drei Zimmern) gebaut. Die barrierefreie, kleine Wohnung bleibt dabei ebenso auf der Strecke wie die große mit mehr als drei Schlaf-(und Arbeits-)zimmern. Für Seniorinnen und Senioren wie für Familien mit mehr als zwei Kindern oder dem Wunsch nach einem Arbeitszimmer gibt es kaum ein Angebot auf dem Markt. Die Stadt könnte genau diese Lücken schließen.
Und dann gibt es diese Realität, die schwer zu ertragen, aber nun einmal immer noch da ist. Menschen, die Kareb oder Misbah heißen, bekommen schwerer eine Wohnung als die, die Lukas oder Lea heißen. Hautfarbe, Beschäftigungsverhältnisse, Schufaeinträge, Kinder, Haustiere – all das können Gründe sein, warum Menschen es schwer haben, eine Wohnung zu finden. Die Stadt hat keine Vorurteile, sie gibt schon heute allen eine Chance. Aber wir haben zu wenige Wohnungen.
Gebäudemanagement
Also müssen wir ins Bauen kommen. Zuständig ist dafür das Gebäudemanagement der Stadt Landau (GML). Hier wird der Wohnungsbestand verwaltet, wozu Vergaben und Sanierungen von Anfang an gehörten. Der Neubau kam in den letzten Jahren wieder dazu. Wir könnten ihn in genau dieser Struktur investieren.
Was wir dazu brauchen sind nicht nur eine Handvoll zusätzlicher Stellen im Gebäudemanagement, um die nötige Arbeit zu bewältigen, sondern auch die zur Verfügungstellung von Grundstücken (beispielsweise über die Erbpacht) und die Übertragung von Mitteln der Stadt an das Gebäudemanagement. Wichtig dabei ist: Das GML braucht zinsfreies Geld.
Warum (noch) keine Wohnungsbaugesellschaft
In der Debatte um den städtischen Wohnungsbau geht es oft um eine Wohnungsbaugesellschaft. Mittel- bis langfristig halte ich das auch für einen wichtigen Punkt. Kurzfristig müssen wir als Stadt aber erst einen größeren Bestand an Wohnungen aufbauen. Dafür wäre das, was eigentlich der Vorteil einer Wohnungsbaugesellschaft wäre, aber sogar von Nachteil.
Eine Wohnungsbaugesellschaft könnte, so die Argumentation ihrer Unterstützerinnen und Unterstützer, Geld von Investoren und Privatleuten annehmen, um damit Wohnungen zu bauen. Das ist richtig. Aber diese Menschen würden uns ihr Geld nicht umsonst geben. Selbst wenn „nur“ ein Prozent an Zinsen fällig werden würden: bei niedrigen Mieten, die wir aus sozialpolitischen Gründen nehmen wollen, wären Zinsen und Tilgungsleistungen ein Hemmnis.
Finanzierung des städtischen Wohnungsbaus
Durch einen ausgeglichenen Planhaushalt wird die Stadt Landau mittelfristig Überschüsse erwirtschaften, die im Schnitt der letzten Jahre bei zirka 7 Millionen Euro lagen. Bei „Gestehungskosten“ von zirka 3.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, einer Förderung im Rahmen des geförderten Wohnungsbaus durch zinsfreie Kredite und direkte Tilgungszuschüsse des Landes könnten selbst unter Berücksichtigung steigender Baukosten gut 2000 Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr zugebaut werden. Im Schnitt von kleinen, barrierefreien Wohnungen und großen für Familien wären das ungefähr 20.
Mit den Mieteinnahmen dieser zwanzig Wohnungen müssten kaum Kredite getilgt, keine Zinsen gezahlt werden. Natürlich fallen Kosten an für Unterhalt, Renovierungen und Rückstellungen. Aber insgesamt lassen sich auch mit niedrigen Mieten so Einnahmen generieren, die mittelfristig das Gebäudemanagement in die Lage versetzen, neue Projekte zu finanzieren und alten Gebäudebestand zu sanieren. Deshalb will ich ein Jahrzehnt einen Schwerpunkt auf den Neubau legen. Wenn alles gut laufen würde, könnten wir unseren Wohnungsbestand auf 500 Wohnungen vergrößern.
Andere Akteurinnen
Zweihundert zusätzliche Wohnungen wären ein gewaltiger Fortschritt, aber nicht die Lösung unseres Problems. Aus eigener Kraft kommen wir dem – alleine zumindest – nicht nah genug. Es braucht weitere Akteurinnen, für die Rendite nicht an erster Stelle steht. Das können Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften anderer Städte sein, die bei sich keine Flächen mehr finden. Das können auch die katholische oder protestantische Kirchen sein, oder Unternehmen wie Gummi Mayer. Oder gar Ideen wie das Mietshäusersyndikat. Solchen Akteurinnen sollten wir mit Flächenvorrang, Erbbaurecht und politischer Unterstützung helfen.
Wohnungsbaugesellschaft
Im Gebäudemanagement sind eigentlich zwei Bereiche vereint. Auf der einen Seite die Verwaltungs- und Bildungsgebäude wie Rathaus und Pestalozzi-Schule, auf der anderen Seite die städtischen Wohnungen. Die Struktur ist also nicht so leicht zu durchblicken. Unser aktueller Wohnungsbestand rechtfertigt aber keine eigene Gesellschaft.
Eine Wohnungsbaugesellschaft hat trotzdem gegenüber dem Eigenbetrieb (das GML gehört zu 100% der Stadt Landau) einen Vorteil: Sie könnte leichter das Geld anderer auf- und annehmen.
Diese Variante hat die Stadtpolitik vor wenigen Jahren einmal durchgespielt. Die angedachte Partnerin war die örtliche Sparkasse. Doch bei ihr wurde letztlich das Problem offenkundig, das auch bei jeder anderen Partnerin und jeder Privatperson auftauchen würde: Menschen und Institutionen würden der städtischen Wohnungsbaugesellschaft nicht zinsfrei ihr Geld zur Verfügung stellen.
Um das Beispiel mit sieben Millionen Euro erneut aufzunehmen: Bei Zinsen von „nur“ einem Prozent würden also 70.000 Euro an Zinsen fällig. Wenn die 2000 Quadratmeter zu 80% als Sozialwohnungen errichtet werden (6,40 Euro pro Quadratmeter) und zu 20% zur Querfinanzierung eine höhere Miete einbringen sollen, müssten von 180.500 Euro Einnahmen schon mehr als ein Drittel für die Einlagenzinsen aufgewendet werden.
Insgesamt ist das Thema Einlagen noch komplexer, aber es ist klar, dass die Zinszahlungen bei unserem geringen Altbestand an Wohnungen eine große Belastung für die Wohnungsbaugesellschaft darstellen würden. Wenn wir aber unseren Gebäudebestand stark erhöht haben, wäre eine Wohnungsbaugesellschaft auf der Grundlage der höheren Einnahmen und des höheren Eigenkapitals eine gute mittel- bis langfristige Lösung, um weitermachen zu können.
Kleinere Themen
Parken treibt Mieten
Bei Kosten von 10.000 Euro pro Stellplatz und 30.000 Euro pro Tiefgaragenstellplatz, belastet jeder einzelne den städtischen Wohnungsbau enorm. Völlig verrückt wird es, wenn wir eine Zwei-Zimmer-Bad-Wohnung für 256 Euro an eine Seniorin vermieten (40 Quadratmeter mal 6,40 pro Quadratmeter), dann aber noch 60 Euro für den Tiefgaragenstellplatz verlangen müssen, selbst wenn sie gar kein Auto hätte. Deshalb muss in einer Bündelung aller Maßnahmen die Mindeststellplatzzahl so weit möglich reduziert werden, um günstigeres Bauen und Wohnen sicherzustellen. Die Verkehrswende mit der Förderung von Fuß-, Rad- und öffentlichem Verkehr muss das Zweitauto im sozialen und im städtischen Wohnungsbau ersetzen.
Energetische Sanierungen
Im Altbestand städtischer Gebäude treiben wir die energetische Sanierung seit vielen Jahren voran. Wichtig ist vielen Mieterinnen und Mietern, dass sie nach der Sanierung wieder zurückkönnen in ihre bisherige Wohnung, was das Gebäudemanagement wo immer möglich erfüllt. Aber für den Erfolg des gesamten städtischen Wohnungsbaus müssen wir auch einen Teil der Sanierungskosten über eine höhere Kaltmiete wieder erwirtschaften. Ich halte das vertretbar, sofern die Warmmiete insgesamt nach der Sanierung unter der Warmmiete vor der Sanierung liegt. Wenn beispielsweise also durch Solaranlagen, Dämmung und moderne Fenster im Monat zwei Euro Warmmiete pro Quadratmeter gespart werden, halte ich eine höhere Kaltmiete von einem Euro für gerechtfertigt. Dieser Euro fließt dann in die energetische Sanierung anderer Wohnungen, den Kauf anderer Wohnungen oder den Bau anderer Wohnungen. Solidarität ermisst sich nicht im größtmöglichen Vorteil jeder Einzelperson, sondern in der Solidarität für möglichst viele Menschen.
Nachverdichtung
An einigen Stellen in der Stadt wäre es möglich, Gebäude aufzustocken oder auf bereits bebaute Grundstücke, weitere Wohnungen zu errichten. Vor allem dort, wo es keine geschützten Gartenareale und naturnahe Gärten gibt, sondern nur Rasenflächen, halte ich das für richtig. Dann sollten die zusätzlichen Gebäude so errichtet werden, dass sie zukünftig geschützte Gartenareale ermöglichen. Zwar würde auch hier Fläche versiegelt, aber mit Blick auf meistens nicht nötige Straßenneubauten deutlich weniger als in Neubaugebieten.
Neubaugebiete für Seniorinnen und Senioren
Der Traum vom freistehenden Einfamilienhaus in einem Neubaugebiet ist für die allermeisten Menschen unerreichbar geworden. Selbst die subventionierten Grundstückspreise in Landau helfen angesichts von 500.000 Euro + X nicht viel. Schon vor der aktuellen Preisentwicklung waren wir GRÜNE sehr skeptisch bei der Vorstellung der jungen Familie mit zwei bis drei Kindern, die diese Summen realistisch kaum aufbringen können.
Vor kurzem hörte ich beim Bündnistreffen „bezahlbares Wohnen“ mit der rheinland-pfälzischen Bauministerin von einer rhein-hessischen Idee, die auch für uns interessant ist. Dort entwickelt man teilweise nun Neubaugebiete mit barrierefreien, seniorengerechten Wohnungen in den Dörfern. Das Angebot soll gerade die ansprechen, die in ihren Orten bleiben möchten, aber in einem großen, alten Haus nicht mehr gut zurechtkommen.